Чем грозит незаконная перепланировка и как она может быть легитимизирована
Частные владельцы недвижимости, будь то жилые или коммерческие объекты, часто допускают ошибку, думая, что они имеют право делать на своем имуществе все, что захотят, включая изменение внутренней планировки. Но это не совсем так.
Перепланировку помещений можно проводить только после получения специального разрешения от компетентных авторитетов, которые должны убедиться в безопасности планируемых работ. Такое требование базируется на том факте, что капитальный ремонт одного помещения может серьезно повлиять на устойчивость как соседних конструкций, так и всего здания.
Не смотря на то, что проведение перепланировки без согласования с официальными органами является нарушением закона, владельцу недвижимости, который не заботился о разрешительных документах, есть возможность узаконить даже те работы, которые уже были завершены. Однако, кроме штрафов предусмотренных законами, нарушитель может столкнуться с более серьезными проблемами.
В этой статье мы подробно рассмотрим: какие проблемы грозят незаконной перепланировке, что нужно сделать, чтобы ее узаконить, а также в каких случаях это вообще возможно.
Незаконная перепланировка: последствия и наказания
Для того, чтобы понять, что такое перепланировка и когда она является незаконной, необходимо в первую очередь разобраться в ее понятии. Под перепланировкой понимают изменение конфигурации помещения, например, перенос кухни, организацию кухни-ниши, создание новых дверных и оконных проемов, демонтаж ненесущих перегородок, возведение новых или изменение формы существующих, увеличение площади санузлов за счет коридора и т.д. При этом все изменения должны быть зафиксированы в техническом паспорте, который является частью плана БТИ.
Если перепланировка была проведена без официального разрешения от государственных органов, она автоматически становится нелегальной, и ее нужно узаконить. Однако, многие не знают о последствиях незаконной перепланировки, которые могут быть не только штрафными санкциями.
Штрафы за незаконную перепланировку квартиры и других помещений установлены в КоАП РФ и зависят от того, кто является владельцем недвижимости: физическое лицо должно заплатить от 2000 до 2500 рублей, должностное лицо — от 4000 до 5000 рублей, а юридическое — от 40 000 до 50 000 рублей. В случае неисполнения требований жилищной инспекции в установленный срок, дело передается в суд, где хозяину помещения могут быть назначены дополнительные меры наказания: удвоенная сумма штрафа, арест на срок до 15 суток или обязательные работы (до 50 часов).
Но штрафы — это далеко не все неприятности, которые могут возникнуть в случае незаконной перепланировки. Узаконивание перепланировки или "устранение" ремонта требуются по требованию уполномоченной инстанции. Если узаконить изменения невозможно, помещению нужно будет вернуть первоначальный вид, который зафиксирован в плане БТИ. Кроме того, дополнительные штрафные санкции могут быть назначены за каждый день неисполнения судебного предписания, а выезд за границу может быть ограничен на период исполнения предписания.
В некоторых редких случаях самовольная перепланировка может привести к изъятию недвижимости и ее продаже на торгах, при этом часть вырученных денег пойдет на устранение изменений, а оставшуюся сумму отдадут хозяину. В любом случае, последствия незаконной перепланировки могут повлечь серьезные проблемы не только для владельца помещения, но и для всех обитателей дома. Так, в России уже происходили обрушения подъездов или секций домов из-за несанкционированной перепланировки. Таким образом, важно понимать, что узаконивание перепланировки необходимо не только с точки зрения закона, но и в интересах безопасности жильцов.
Вопрос, связанный с узакониванием незаконной перепланировки, волнует многих владельцев квартир и нежилых помещений. Если нелегальный ремонт был выполнен, то необходимо знать, как его можно узаконить. Важно понимать, что разрешение на ремонт будет выдано только в том случае, если изменения не представляют опасности для устойчивости здания и соответствуют нормам и правилам. Чтобы оформить узаконивание, необходимо выполнить следующие шаги.
Прежде всего, необходимо оплатить штраф за незаконную перепланировку и подготовить документы для узаконивания. Владельцу понадобится заказать техническое заключение о безопасности и допустимости проведенных работ. В Москве это услуга стоит около 20 000-25 000 рублей и она может быть получена в специализированных бюро с членством в СРО. Также необходим технический паспорт помещений с планом, включая и архивный, до внесенных изменений, и актуальный, с красными линиями. Если речь идет об узаконивании перепланировки в столице, то технический паспорт, хранящийся в МосгорБТИ, получать на руки не обязательно. Мосжилинспекция сама запрашивает данный документ. Если помещение находится в новостройке и еще не проходило техинвентаризацию, то потребуется услуга проведения техинвентаризации, которая стоит примерно 10 000 рублей, и в МосгорБТИ ее оказывают, хотя обратиться можно и в другие организации.
Если ремонт затронул несущие стены, узаконивание перепланировки должно проходить при участии автора проекта дома. Стоимость экспертного заключения организации, разработавшей проект здания, составляет около 120 000 рублей. Если автора проекта найти не удается, обратиться можно в другую организацию, к которой перешли его полномочия. В столице это ГБУ "Экспертный центр". Собственник может самостоятельно работать с автором проекта дома или ГБУ, либо доверить эту задачу проектному бюро.
Если недвижимостью владеет сразу несколько человек или она находится в соцнайме, необходимо позаботиться о том, чтобы собственники или наниматели помещений подтвердили свое согласие на перепланировку. Кроме того, в жилищную инспекцию потребуется представить свидетельство о собственности и/или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Все обозначенные документы вместе с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке направляются в уполномоченный орган. Сделать это может и представитель владельца помещений – в этом случае потребуется оформить доверенность от собственника.
Далее, готовый пакет документов можно подать через сайт mos.ru в Мосжилинспекцию. Рассмотрение заявления занимает обычно не более 45 дней. В процессе инспектор МЖИ произведет осмотр квартиры и выпишет штраф за незаконную перепланировку. После оплаты штрафа, если решение по перепланировке окажется положительным, владельцу выдадут акт, подписанный уполномоченным должностным лицом МЖИ. Весь процесс узаконивания перепланировки от начала до конца обычно занимает от шести месяцев. Однако собственники могут обратиться к проектному бюро, которое сможет взять на себя все хлопоты по согласованию и оформить ремонт за три-четыре месяца. Стоимость узаконивания перепланировки под ключ обычно составляет от 70 000 рублей.
Таким образом, узаконивание перепланировки, которая была выполнена без разрешения, возможно, однако, осуществить эту процедуру самостоятельно не так уж просто. Чтобы избежать дополнительных затрат и хлопот, можно обратиться к профессиональным организациям.
Фото: freepik.com